Calculateur Mas Rechisha — Taxe d'acquisition Israel 2025
Simulez la taxe d'acquisition immobilière (Mas Rechisha) avec les tranches officielles 2025-2026.
Prix du bien
Votre profil acheteur
Taxe d'acquisition estimée
2 830 NIS
Soit 0.14% du prix du bien
Détail des tranches
Calcul tranche par tranche — se met à jour en temps réel.
| Tranche | Taux | Montant taxe | Taxe |
|---|---|---|---|
| 0 — 1 919 155 NIS | 0.0% | 1 919 155 | 0 |
| 1 919 155 — 2 276 360 NIS | 3.5% | 80 845 | 2 830 |
| 2 276 360 — 5 872 725 NIS | 5.0% | — | — |
| 5 872 725 — 19 575 090 NIS | 8.0% | — | — |
| 19 575 090 — et au-delà NIS | 10.0% | — | — |
| TOTAL TAXE | 2 830 NIS | ||
Comparaison des 3 profils
Résident israélien — 1er achat
2 830 NIS
0.14% du prix
Étranger / 2ème bien
160 000 NIS
8.00% du prix
Olé Hadash
807 NIS
0.04% du prix
Coût total d'acquisition
Prix du bien
Mas Rechisha
Selon votre profil
Frais d'agence (2% + TVA 18%)
Négociable
Frais d'avocat (0.5% + TVA 18%)
Obligatoire
Expert évaluateur (shamai)
Pour le prêt
Enregistrement Tabou
Fixe
COUT TOTAL
= prix + 3.3% de frais
Guide : Comprendre le Mas Rechisha
Qu'est-ce que le Mas Rechisha ?
Le Mas Rechisha (מס רכישה) est la taxe d'acquisition immobilière en Israël. Elle est due par tout acheteur d'un bien immobilier, qu'il soit résident israélien, étranger ou nouvel immigrant. Le montant dépend du prix du bien et du profil de l'acheteur.
Le système est progressif : plus le bien est cher, plus le taux marginal augmente. Les résidents achetant leur première propriété bénéficient d'une exonération sur la première tranche, tandis que les étrangers et propriétaires d'un second bien paient un taux bien plus élevé dès le premier shekel.
Les tranches expliquées simplement
Le calcul fonctionne comme l'impôt sur le revenu : chaque tranche a son propre taux. Pour un bien à 3 000 000 NIS en premier achat, les premiers 1 919 155 NIS sont exonérés (0%), les suivants jusqu'à 2 276 360 NIS sont taxés à 3.5%, et le reste jusqu'à 3 000 000 NIS est taxé à 5%. Le total est la somme de chaque tranche.
Avantages pour les Olim Hadashim
Les olim hadashim (nouveaux immigrants) bénéficient de tranches réduites pendant les 7 premières années suivant leur aliyah (ou 1 an avant). Les premiers 1 838 615 NIS sont exonérés, puis un taux de seulement 0.5% s'applique jusqu'à 2 198 175 NIS, et 5% au-delà. Cela représente une économie considérable par rapport aux taux standards.
Quand faut-il payer ?
Le Mas Rechisha doit être payé dans les 60 jours suivant la signature du contrat d'achat. Le paiement se fait auprès de l'Autorité fiscale israélienne (Rashut HaMisim). Un retard entraîne des pénalités et des intérêts de retard. Votre avocat se charge généralement de cette procédure.
Peut-on réduire le Mas Rechisha ?
Outre le statut d'olé hadash, il existe d'autres cas de réduction : achat d'un bien neuf du promoteur (dans certains cas), achat pour un handicapé, ou encore achat par un vétéran de Tsahal. Consultez un avocat spécialisé pour vérifier votre éligibilité à ces réductions.
Questions fréquentes sur le Mas Rechisha
Qu'est-ce que le Mas Rechisha ?
Le Mas Rechisha est la taxe d'acquisition immobilière en Israël. Elle est calculée de façon progressive sur le prix d'achat du bien, avec des tranches différentes selon le profil de l'acheteur.
Combien de taxe sur un bien à 2M NIS ?
Pour un résident achetant son premier bien à 2 000 000 NIS : la taxe est de 2 830 NIS (3.5% sur la tranche 1 919 155 - 2 000 000). Pour un étranger : 160 000 NIS (8% sur tout). Différence énorme.
Les Olim Hadashim paient-ils moins ?
Oui, les olim hadashim bénéficient de tranches très avantageuses : 0% jusqu'à 1 838 615 NIS, puis 0.5% et 5%. Sur un bien à 3M NIS, un olé paie environ 41 888 NIS contre 240 000 NIS pour un étranger.
Quand faut-il payer le Mas Rechisha ?
Le paiement doit être effectué dans les 60 jours suivant la signature du contrat de vente. Votre avocat immobilier s'occupe généralement de la déclaration et du paiement.
Peut-on payer en plusieurs fois ?
Oui, il est possible de demander un échelonnement auprès de l'Autorité fiscale, mais des intérêts s'appliquent. La plupart des acheteurs paient en une fois dans les 60 jours.
Les frais d'agence sont-ils obligatoires ?
Non, les frais d'agence ne sont pas obligatoires. Ils sont négociables et s'élèvent généralement à 2% + TVA (18%) du prix de vente. Certaines transactions se font sans agent.
Combien coûte un avocat immobilier en Israël ?
Les honoraires d'un avocat immobilier sont généralement de 0.5% à 1% du prix + TVA (18%). Le minimum est souvent de 5 000 NIS + TVA. L'avocat est obligatoire en Israël pour toute transaction immobilière.
Faut-il un évaluateur (shamai) ?
Un shamai (שמאי) est nécessaire si vous prenez un prêt immobilier (mashkanta). La banque exige une évaluation indépendante du bien. Le coût est d'environ 3 000 NIS.
Les étrangers paient-ils plus de taxe ?
Oui, depuis la réforme de décembre 2024, les étrangers et propriétaires d'un 2ème bien paient 8% dès le premier shekel (au lieu de 0% pour les résidents en 1er achat). Sur un bien à 3M NIS, la différence est de plus de 200 000 NIS.
Comment calculer le coût TOTAL d'un achat ?
Le coût total = prix du bien + Mas Rechisha + frais d'agence (2%+TVA) + avocat (0.5%+TVA) + shamai (~3000 NIS) + enregistrement Tabou (~500 NIS). Utilisez notre simulateur ci-dessus pour un calcul précis.
Ce calcul est indicatif et basé sur les tranches officielles 2025-2026. Consultez un avocat pour un calcul exact adapté à votre situation.
